FRAMI:n elinkaarimalli on ennakkoluuloton ratkaisu

Seinäjoen teknologia- ja innovaatiokeskus FRAMI:n elinkaarisopimukseen kuuluvat suunnittelu, rakentaminen ja rahoitus. Elinkaarimallit kiinnostavat FRAMI:n kokemusten perusteella myös tulevien hankkeiden vaihtoehtoina.

Seinäjoen teknologia- ja innovaatiokylä Trianon päärakennus FRAMI on lähes tuhannen ihmisen opiskelu- ja työpaikka. Vuoden 2003 lopussa valmistunut FRAMI sijaitsee aivan kaupungin keskustassa ja kokoaa opetuksen, tutkimuksen ja yrityselämän samaan rakennukseen.

Etelä-Pohjanmaan maakunnassa FRAMI on merkittävä osaamiskeskus. Siellä pitää majaansa noin 30 yritystä, Seinäjoen ammattikorkeakoulu ja viiden eri yliopiston haarayksiköitä. Lisäksi rakennuksessa on Seinäjoen Seudun Elinkeinokeskuksen tiloja. Erikoisuutena on Suomen ensimmäisiin kuuluva virtuaalilaboratorio CAVE, jossa visualisoidaan kolmiulotteista tietoa ja jota voidaan käyttää hyvin monilla tieteenaloilla.

FRAMI:n on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Arto Sipinen Oy, rakentanut Peab Seicon Oy ja rahoittanut saksalainen Landesbank Kiel Nordic Finance Ab. Kolmen yhteen rakennetun tilakokonaisuuden kerrosala on 23 500 neliötä. Suunnittelu- ja rakennuskustannukset olivat runsaat 25 miljoonaa euroa.

Elinkaarisopimus 25 vuodeksi

Elinkaarisopimus kattaa suunnittelun, rakentamisen ja rahoitusjärjestelyt. Kun sopimuskausi päättyy, Seinäjoen kaupunki ostaa teknologiakeskuksen itselleen nimellistä korvausta vastaan. Kaupunki on sitoutunut takaamaan, että tiloissa toimivilta yrityksiltä ja yhteisöiltä saadaan tietyt vähimmäisvuokratulot, joista koostuvista palvelumaksuista rakennuksen alkuinvestointi katetaan. Kyse on kiinteistöleasingista.

”Alun perin FRAMI:n elinkaarisopimus oli ajateltu nykyistä laajemmaksi. Tarjouspyyntöön kuuluivat myös rakennusten ylläpito ja mahdolliset korjaukset. Lisäksi oli esillä, että käyttäjäpalvelut kuten jätehuolto, siivous, vartiointi, isännöinti ja talonmiespalvelut voisivat olla osa sopimusta”, kertoo Seinäjoen kaupunginarkkitehti, kaupungin tilapalveluista vastaava Juhani Lahti. Hän toimi FRAMI:n urakka-, suunnittelu- ja hankeohjelman valmistelijana.

Tilaajan, Seinäjoen teknologia- ja innovaatiokeskus Oy:n, hallitus päätti kuitenkin jättää ylläpidon ja käyttäjäpalvelut elinkaarisopimuksen ulkopuolelle. Seinäjoen kaupunki omistaa noin 80 prosenttia ja ammattikorkeakoulu noin 20 prosenttia Seinäjoen Teknologia- ja innovaatiokeskuksesta.

Tilat nopeasti käyttöön

”FRAMI:in tarvittu investointi oli erittäin tarpeellinen ja sen verran suuri, että perinteisellä budjettirahoituksella kaupungin olisi ollut sitä vaikea tehdä. Kaupunki ei voinut jäädä odottelemaan budjetin kannalta sopivaa ajankohtaa tai toisaalta lykätä muitakaan tarpeellisia hankkeita”, Juhani Lahti kertoo.

Peab Seiconin toimitusjohtajan Antti Peltoniemen mielestä Seinäjoen kaupunki lähti kiitettävän ennakkoluulottomasti toteuttamaan hanketta perinteisestä poikkeavalla tavalla. Vuonna 2001, jolloin hankkeen tarjouskilpailu pidettiin, Suomessa ei ollut kovin montaa julkisen sektorin rakennushanketta, joista kaupunki olisi voinut ottaa oppia elinkaarimallia varten.

Kohteen suunnittelussa olivat tulevista käyttäjistä mukana ammattikorkeakoulu ja yliopistot. Suunnittelun lähtökohtana oli Peltoniemen mukaan mahdollisuus muunnella tiloja suhteellisen vähällä vaivalla käyttötarkoituksen muutoksia vastaaviksi. Hän uskoo, että muunneltavuus nousee rakennusten suunnittelussa yhä merkittävämpään rooliin. ”Yhä harvemmilla rakennuksilla on sama käyttötarkoitus kymmenien vuosien ajan”, Peltoniemi sanoo.

Tilaajalle monenlaisia hyötyjä

Peltoniemi näkee, että elinkaarimalleista on tilaajille esimerkiksi se hyöty, että tarvittavan palvelun saa samalta luukulta. ”Kun on yksi toteuttaja, jolla on laaja vastuu hankkeesta, se myös tuntee hankkeen ja tilaajan tarpeet hyvin. Tilaajan hyödyksi koituu sekin, että urakoitsija tietää olevansa niin sanotusti pitkään naimisissa hankkeen kanssa. Silloin urakoitsija kiinnittää tavallista enemmän huomiota siihen, että rakennuksen tekniset ratkaisut ovat kestäviä ja laadukkaita”, toteaa Peltoniemi.

Peab Seicon on tulevaisuudessakin kiinnostunut elinkaarihankkeista. Rakennusliikkeelle on Peltoniemen mukaan tärkeää kartuttaa kokemuksiaan ja laajentaa osaamistaan uudenlaisten toteutustapojen kuten elinkaarimallin kautta. Juhani Lahti pitää mahdollisena, että jos Seinäjoella tulevat ajankohtaiseksi uudet suuret rakennuskohteet, elinkaarimallia harkitaan yhtenä vaihtoehtona toteutustapaa valittaessa.